ATENTIE, CRAIOVENI! O lovitură pregătită de Primăria Craiova sub o perdea de zgomote și fum!

Craiova de pe harta Europeana a destinațiilor de Crăciun pe harta mondială a celor mai scumpe clădiri

Complexul sportiv din Piața Veche de trei ori mai scump ca Trump Tower!

Prin dispoziţia nr.5791 Primarul municipiului Craiova, dna Lia-Olguța Vasilescu convoacă Consiliul Local al Municipiului Craiova în şedinţă ordinară, în data de 18.12.2023 pentru discutarea și aprobarea proiectului de hotărâre Studiul de fezabilitate și indicatorii tehnico-economici pentru obiectivul de investiții „ Complex sportiv - zona Piața Veche – str. Felix Aderca”, scenariul 2, astfel:

Valoarea totală (inclusiv TVA) 526.397.948,83 lei

din care construcţii montaj (C+M), inclusiv TVA 318.354.791,96 lei

durata de realizare a investiţiei 36 luni execuţie,

Având în vedere zona în care se propune a fi realizat obiectivul, costul investiției de cca 100 milioane de Euro, funcționalitatea acestuia și nu în ultimul rând publicitatea făcută în ultima vreme în presa locală am descărcat de pe site-ul primăriei documentele în baza cărora se solicită această aprobare consilierilor locali, aleșilor nostri.

Pentru că suntem cu toții tributari nu-i așa modului de gândire al formației noastre, o să iau în discuție, inginerește, toate aspectele supuse aprobării.

Episodul 1

Amplasamentul

Prin tema de proiectare intocmită de Primăria Craiova (dnul Mihaiță Fetoiu) în anul 2022 se spune că terenul pe care urmează să fie amplasat obiectivul are suprafața de 5905.85 mp si este domeniu public, un teren cu formă aproape dreptunghiulară.

În fapt suprafața domeniului public din Piața Veche este de cca 3900 mp conform măsurători făcute pe fotoplan sau conform planurilor GIS în baza cărora se execută noul PUG. Nu există un cadastru al zonei domeniului public din Piața Veche înscris la OCPI (o problemă mai veche pe care primăria nu a rezolvat-o).

Aceeași suprafață o găsim menționată și în Studiul de Fezabilitate întocmit de SC Metroul Proiectare și consultanță la pagina 7/171 unde se specifică și faptul că această informație este preluată din CU nr 466 din 23.03.2022 emis de Primăria Craiova pentru terenul identificat cu nr cadastral 12603. Se mai specifică și că terenul este înscris în cartea funciara la nr 200702.

În fapt conform extras CF numar 347147 emis de OCPI Dolj la 12.12.2023 pentru CF 200702 numar cadastral 12603, terenul situat în Craiova str Felix Aderca nr 11 are o suprafață de 1475 mp din acte si 1473 din măsurători. Mai mult, terenul nu face parte din domeniul public ci este deținut de persoane private care l-au achiziționat în anul 1999.

Ne aflăm deci în situația în care terenul pe care urmează a fi construit obiectivul are o situație juridică neclară, CU emis conține o eroare grosolană -suprafața terenului indicat este alta iar tema de proiectare conține și ea un fals grosolan – terenul pe care se dorește amplasarea obiectivului fie nu are 5905.85 mp fie nu este domeniu public.

Zona amplasamentului

Zona amplasamentului face parte din punct de vedere istoric din zona veche a orașului, Piața Veche fiind în perimterul actual de la mijocul secolului al XVI-lea. Zona a suferit o degradare continuă atât în perioada comunistă cât și după Revoluție, la momentul actual construcțiile, care nu sunt monumente istorice, sunt “puternic afectate de un incediu din 2018” conform temei de proiectare si SF.

În fapt incendiul la care se face referire a afectat doar una dintre cele patru clădiri ale pieții, restul sunt în stare de funcționare - ele nu au mai fost întreținute de actualul proprietar, Primăria Craiova, și au un aspect necorespunzător pentru clădiri din centrul unui oraș.

In imediata vecinătate se află unele dintre cele mai importante monumente istorice ale Craiovei, Biserica Sfântul Dumitru, Casa Băniei, Hanul Putureanu, Fântâna Purcarului, zona este din punct de vedere urbanistic situată în perimetrul monumentului istoric poz 100 cod DJ-II-a-A-08068, centrul istoric al municipiului Craiova. Conform PUG actual terenul este în zona funcțională Instituții și servicii, zonificare care este păstrată și în propunerea noului PUG aflat în elaborare.

Având în vedere noua funcțiune propusă Agrement și sport, conform legii 350/2001, se impune elaborarea unei documentații tip PUZ în vederea acestei schimbări, documentație ce trebuia prevăzuta in CU emis.

Din CU lispsesc de asemenea referiri la regulamentul local privind modul de conformare arhitecturala a fatadelor cladirilor situate in zona centrala a municipiului craiova si in zonele construite cuprinzand cladiri cu valoare arhitecturala din municipiul Craiova regulament care ar fi indica proiectantului soluțiile tehnice acceptate pentru această zonă.

În zonă, până în cinci sute de metri de amplasament se regăsesc următoarele complexuri sportive și săli de sport

- complex sportiv multifuncțional Tineretului – în construcție cu o suprafață construită desfășurată de 34000 mp – cost estimat 75 mill Euro (de cinci ori mai ieftin, revin)

- Sala Polivalentă Craiova

- Clubul Sportiv Voința

- Sală sport colegiul Carol I

- Sala sport colegiul Frații Buzești

Rezultă de aici că funcțiunea propusă nu este chiar atât de imperios necesară în comparație cu alte categorii de dotări publice la orașul Craiova are mari probleme

- spațiile verzi a căror suprafață a fost redusă în ultimii 20 de ani cu 200 hectare, 38% din suprafețele destinate spațiilor verzi au dispărut situând Craiova mult sub norma de 26 mp de spațiu verde per locuitor prevăzută de legislația în vigoare.

- asfaltare strazi, canalizare, alimentare cu apa, realizare infrastructura pentru zonele nou urbanizate.

La nivel european zonele piețelor istorice ale orașelor au fost suspuse unor reconversii funcționale, exemple celebre pe care le admirăm sunt Mercado da Ribeira din Lisabona sau Fondaco dei Tedeschi în Venezia. O astfel de inițiativă a fost demarată și pentru Piața Veche din Craiova, ea s-a materializat printr-un SF din 2019 dar pentru motive la fel de puțin transparente ca cele pentru care este promovată actuala soluție a fost abandonată.

Craiova de pe harta Europeana a destinațiilor de Crăciun pe harta mondială a celor mai scumpe clădiri

Complexul sportiv din Piața Veche de trei ori mai scump ca Trump Tower

Episodul 2

Costul investiției

Studiul de fezabilitate propune trei variante tehnice, opțiunea numărul 2 fiind cea recomandată în baza criteriului beneficiu cost.

Soluția tehnică propune în aceasta variantă realizarea unui complex sportiv cu o rampă pentru acces subsolul cu Sc =3288 mp și înălțime de 3.3 m în care sunt amenajate 36 locuri de parcare, spații tehnice, parter cu zone închise cu S= 1097 mp și înălțime de 4.3 m și etaj 1 și etaj 2 cu câte 2024 mp și înălțime de 5.5 m respectiv 6.5 m rezultând o suprafață construită desfășurată Scd= 8943 mp conform descrierii făcute la pag 29/171 a SF.

Parterul va găzdui spații publice și zone pietonale, pe cele două etaje vor fi dispuse sălile de scrimă și box precum și vestiare, spații de birouri etc. Terasa este propusă a fi circulabilă ce ”poate fi accesată/utilizată independent și în perioadele în care nu sunt concursuri sau activități sportive” pag 30/171 din SF.

Elementele de cost sunt detaliate în documentul Anexa 1 al SF pe toate categoriile de lucrări – amenajarea terenului, utilități, proiectare și asistență tehnică, investiția de bază, organizare de șantiet, taxe și comisioane, probe și cheltuieli aferente marjei de buget și de constituire a rezervei de implementare. Totalul acestor cheltuieli este de cca 89 mil Euro adică 10.000 Euro/mp de construcție.

Spre comparație una dintre cele mai scumpe clădiri din lume, Burj Khalifa a costat circa 1.5 miliarde USD și are o suprafață construită desfășurată de 310.000 mp rezultând un cost de 4500 Euro/mp (4838 USD/mp) adică mai puțin de jumătate din costul complexului sportiv din Piața Veche.

O altă clădire intrată in atenția publicului datorită celebrului său dezvoltator, Trump Tower cu o suprafață desfășurată de 29.000 mp a costat circa 100 mil USD rezultând intr-un cost de 3300 Euro/mp (3448 USD/mp) adică de trei ori mai ieftin decât complexul sportiv craiovean.

Revenind pe plaiuri mioritice, la circa 500 m de Piața Veche, Consiliul Județean Dolj derulează investiția complex sportiv multifuncțional Tineretului – o construcție cu o suprafață construită desfășurată de 34000 mp – cost estimat 75 mill Euro adică 2142 Euro/mp – de cinci ori mai ieftin !!!!! – tot la Craiova, tot constructie sportivă, tot anii 2020.

Există trei posibilități prin care se poate ajunge în această situație de supraevaluare a valorii unei investiții

- Supraevaluarea cantitățlor de lucrări

- Supraevaluarea prețurilor unitare ale lucrărilor

- Metoda combinată când atât preturile cât și cantitățile sunt supraevaluate

În vederea realizării subsolului se execută o incintă cu piloți forați cu un cost de 10.3 mil Euro. Această lucrare constă în piloti de 60 cm - 14000 m de foraj principal si secundar coloanele de foraj luate în calcul sunt de cca 20 m lungime. Mai jos tabelul cu evaluarea costurilor preluat din anexa la SF

Având în vedere că se va executa doar de un singur nivel de subsol de 3.5 m la distante de cca 6 m de orice cladire invecinată aceasta cheltuială nu se justifică, se pot executa local sprijiniri unde este cazul. Nivelul pânzei freatice, așa cum se specifică în studiul geotehnic ” nivelul apei fără necesitatea epuismentelor la epuismente directe sau speciale la precipitații sau adâncimi mai mari decât 1.5 m în partea Nordica si peste 3 m în partea Sudica” SF pag 22/171 adica apă este sau nu este! În fine acest nivel al pânzei freatice oricum nu ar justifica realizarea unei incinte din piloti întru-cât nu ar rezolva în totalitate problema îndepărtării apelor pe perioada realizării radierului.

Preturile unitare folosite sunt generoase și ele, duble pentru armături si de patru ori pentru beton avand in vedere costul betonului pus în opera, adică de circa 600 RON/mc! Rezultă deci încă o mică rezervă de cca 4 mil Euro la restul structurii de rezistență.

Tot din anexa la SF reiese că atât pardoselile cât și tavanele costă circa 200 Euro/mp iar finisajul fațadelor costa 10.2 mil Euro adică 250 Euro/mp dublu fata de pretul pieții aducând un plus al devizului de încă 6 milioane Euro.

Se adaugă apoi un element de cost total inedit – monitorizarea tehnologică a lucrărilor – element de cost care nu poate face din categoria 4. Cheltuieli pentru investiția de baza ci eventual din categoria 3. Cheltuieli pentru proiectare si asistenta tehnică. Un mic fleac de 2.1 mil Euro.

Luând și adunând bob cu bob am ajuns să punem deoparte numai pentru structuri și arhitectură 22.1 mil Euro din cele 42 bugetate fără să calculăm volume de lucrări, fără să ne bagăm nasul prin canalizări sau să bagăm deștele prin prize.

Dăm jos și nou introdusul cap 7, săru-mâna la domn Marcel că a mai băgat 38% pe neprevăzute, creșteri de prețuri, acum in noiembrie 2023, un alt fleac de 23.2 milioane de Euro.

Mă opresc aici spunându-vă doar că am finalizat anul trecut o lucrare cu suprafata similară, cu un volum mai mare și instalații mai sofisticate, iar costul a fost de 12 milioane Euro.

Craiova de pe harta Europeana a destinațiilor de Crăciun pe harta mondială a celor mai scumpe clădiri

Complexul sportiv din Piața Veche de trei ori mai scump ca Trump Tower

Episodul 3

Funcționalitatea investiției

...adică ce primim noi, craiovenii, după ce bugetul de stat, pe care noi îl alimentăm cu bani, cheltuiește 100 milioane de Euro.

Păi să o luăm tot inginerește, de la subsol spre acoperiș...

Subsolul adăpostește 36 locuri de parcare, spații tehnice și adăpostul ALA. Numai costul pentru lucrările de realizare a incintei subsolului sunt de 10 mil Euro rezultând un cost de circa 275 mii Euro per loc de parcare adică vreo 36 de Lamborghini Huracan. Necesitatea locurilor noi de parcare în centrul Craiovei este încă în dezbatere atât timp cât parcarea de la teatru este ocupată in proportie de maxim 50% și atâta timp cât primăria nu ridică mașinile parcate pe trotuare sau aiurea – adică avem locuri de parcare dar nu le folosim că e mai ieftin să le lăsam pe trotuar că oricum nu ne amendează nimeni!

Parterul adăpostește cele patru case ale scărilor care fac legătura cu celelalte niveluri, o zona de bar cu terasa exterioara, holuri de acces și multe spații pietonale exterioare.

Etajul 1 adăpostește sala de competiții pentru scrimă de 1200 mp dotată cu gradene pentru spectatori, vestiare antrenori, o sală de conferința, birouri și holuri de acces.

Etajul 2 adăpostește sala de box, sala de forță, vestiarele pentru jucători și arbitri, sală încălzire scrimă, birouri și holuri de acces.

Terasa circulabilă se știe, nu adăpostește nimic, este loc de promenadă, de aici se pot admira blocurile dimprejur a căror înălțime depășește cu mult înălțimea complexului sportiv.

Cei 683 de utilizatori vizitatori (864 total-181 personal )-pag 33/171 din SF, vor merge la toaletă în cele 7 toalete amenajate – trei pe parter – cinci locuri, două pe etajul 1 și doi – câte patru locuri. Pobabil că sistemul de control acces și taxare de 1 mil de Euro va rezolva cumva și această problemă emițând numere de ordine de intrare la baie! În realitate numărul conform standard este de 4 closete pentru bărbați și 7 pisoare iar pentru femei este de 11 closete – se asigură deci doar jumătate. Tot la jumătate este calculat și necesarul de apă – pentru 410 de utilizatori – pag 99/171.

Toate aceste neajunsuri ar fi trebuit rezolvate înainte de transmiterea SF spre aprobare, scenariile 1, 2 și 3 ar fi trebuit să fie diferite consistent nu superficial, o variantă fără subsol – cel care aduce costuri suplimentare fără un beneficiu consistent – ar fi trebuit să fie luată în calcul.

Funcțiunile propuse a se desfășura în incinta complexului - scrimă și box.

Conform site-ului CSU ultimele rezultate obținute la scrimă sunt din 2008 iar la box singurele rezulate prezentate conform site CSM sunt cele de la echipa de juniori fete.

Cu tot respectul pentru sportivi, presupunerea că o astfel de investiție ar atrage competiții internaționale de anvergură este în mod evident supraestimată și ea.

Revin cu o observația că la nivel european genul acesta de piețe istorice sunt rezolvate prin reconversie funcțională cu păstrarea fondului construit. Având în vedere vecinătatea cu Hanul Puțureanu – propus spre reabilitare, Fântâna Purcarului, Casa Băniei si Biserica Sf Dumitru, că din colectivul de elaborare al SF fac parte specialiști în urbanism este cel puțin ciudată lipsa unei abordări integrate care să pună în valoare această zonă – legănul Craiovei.

Nefiind acesta domeniul meu de specialitate nu doresc să mă lansez în observații cu privire la acest aspect, las pe colegii arhitecți și urbaniști să intervină.

Ca cetățean însă trebuie să atrag atenția asupra unui aspect de mare importanță și anume demararea unor proiecte care definesc profilul orașului fără o minimă consultare a publicului.

În loc de epilog

În data de 18.12.2023 li se cere aleșilor noștri să aprobe o investiție care se va realiza pe un teren undeva prin Piața Veche, e terenul cuiva, nu... care va costa de minim de trei ori mai mult decât ar trebui și care nu prea știm la ce ne folosește.

Știm sigur că va șterge cu buretele istoria, începuturile noastre ca și orășeni.

CRISTIAN BOTOFEI

(Text postat pe Facebook)

Distribuie articol

Craiova de pe harta Europeana a destinațiilor de Crăciun pe harta mondială a celor mai scumpe clădiri

Complexul sportiv din Piața Veche de trei ori mai scump ca Trump Tower!

Cristian Botofei